Продажи жилья в Бельгии упали из-за роста ипотечных ставок: ежемесячный платёж вырос на сотни евро

За последние три месяца в Бельгии продано на 2,2% меньше жилья, чем за тот же период прошлого года. Об этом говорят данные барометра недвижимости нотариусов. Причина — резкий рост процентных ставок по жилищным кредитам. «Сейчас ежемесячный платёж на 8,9% выше, чем год назад», — подсчитал Джон Ромен из компании Immotheker Finotheker. При этом цены на жильё продолжают расти.

В прошедшем квартале в Бельгии продано на 2,2% меньше жилья, чем годом ранее, следует из барометра недвижимости нотариусов. Во Фландрии продано на 1,2% меньше домов и на 0,7% меньше квартир.

Нотариус Барт Ван Опсталь указывает на выросшие ставки по жилищным кредитам: «Процентные ставки выросли, из-за этого ипотечные кредиты стали дороже». Долгосрочная ставка сейчас составляет 4,29%, тогда как год назад она была 3,46%.

Цены на дома продолжают расти: дом во Фландрии за последние три месяца стоил в среднем 398 182 евро — на 3,5% больше, чем год назад.

Продажи домов упали сильнее квартир

Особенно сильно упали продажи домов, показывают цифры трёхмесячного барометра недвижимости Fednot — Федерации нотариата. За последние три месяца продано на 2,8% меньше домов, тогда как падение продаж квартир оказалось скромнее — всего 0,4%. В целом бельгийский рынок жилья сократился на 2,2%.

Во Фландрии падение меньше. За последний квартал продано на 1,2% меньше домов и на 0,7% меньше квартир. Во всех фламандских провинциях число покупок жилья снизилось, за исключением Фламандского Брабанта. Там наблюдается небольшой рост на 1%.

Лимбург оказался худшим в классе: падение на 5,1% по квартирам и на 2,4% по домам.

Рост ставок делает ипотеку дороже

Причина падения — резко выросшие ставки по жилищным кредитам, говорит нотариус Барт Ван Опсталь. «Процентные ставки выросли, из-за этого ипотечные кредиты — займы на покупку жилья — стали дороже».

В августе ставка достигла максимума за 12 лет, и с тех пор продолжает расти. Это даёт двойной эффект, объясняет Ван Опсталь. «Брать кредит стало дороже. Если вы берёте средний кредит на дом средней цены, и ставка вырастает на 1%, вы легко можете платить на сотни евро больше каждый месяц».

Из-за этого инвесторы ищут альтернативы рынку недвижимости: «Теперь они чаще выбирают варианты с более высокой доходностью, например облигации. Поэтому они менее активны на рынке недвижимости».

Цены продолжают расти несмотря на охлаждение рынка

Логично было бы ожидать, что после охлаждения рынка последует падение цен, но пока этого не происходит, отмечает Ван Опсталь. «Мы находимся в длительном периоде роста цен. Цены на дома выросли примерно на 3% с прошлого года, на квартиры — на 2%».

Конкретно: дом во Фландрии за последние три месяца стоил в среднем 398 182 евро. Год назад это было 384 781 евро, согласно барометру нотариусов. Цены выросли за год на 3,5%. За пять лет рост составил 21,5%. В 2021 году дом во Фландрии стоил в среднем 327 785 евро.

На сколько вырос ежемесячный платёж

Джон Ромен из Immotheker Finotheker, компании, которая сравнивает ставки по жилищным кредитам, сделал расчёт на основе средней цены. Он посмотрел, насколько больше вы платите в месяц в этом году по сравнению с прошлым.

Предположим, вы покупаете дом за 396 000 евро. Вы хотите взять кредит в банке и выбираете срок погашения 25 лет. «Тогда нужно рассчитывать примерно на 40 000 евро собственных средств», — говорит Ромен, — «потому что в большинстве случаев банк даёт в кредит максимум 90% от общей суммы».

«Вы можете взять в банке 356 000 евро под фиксированную ставку на 25 лет — 4,29%. Ежемесячный платёж составит 1921 евро», — подсчитал Ромен. «За 25 лет вы заплатите 220 308,89 евро процентов».

«Сравните это с годом ранее, когда фиксированная ставка составляла 3,46% — на 0,83 процентного пункта ниже. Тогда вы платили ежемесячно 1764,38 евро и в общей сложности 173 315,25 евро процентов за те же 25 лет».

«Сейчас вы платите на 8,9% больше в месяц, чем год назад», — заключает Ромен.

Молодые покупатели остаются активными

И Ван Опсталь, и Ромен отмечают, что молодые люди продолжают покупать жильё. «Люди от 26 до 30 лет — самая активная категория на рынке недвижимости», — говорит Ван Опсталь. Во Фландрии они купили 15% квартир и 22% домов.

«Я предполагаю, что они исходят из того, что ставка будет только расти. Если это верное предположение, то сейчас действительно нужно проглотить горькую таблетку, и ждать нет смысла. Это не значит, что им сегодня легко».

В Immotheker Finotheker больше половины покупателей, берущих жилищный кредит, моложе 35 лет.

Ромен объясняет это сроком кредита. «Если вы увеличиваете срок ипотеки, вы платите меньше в месяц. Всё чаще снова берут кредиты на 25 или 30 лет вместо 20 лет или меньше».

Он видит всё меньше людей старше 40, которые берут такую ипотеку, потому что они не хотят выплачивать её после выхода на пенсию. Если в 2021 году 41,6% тех, кто брал жилищный кредит, были старше 40, то сейчас это только 30,7%. «Лучше всего избавиться от долгов к моменту выхода на пенсию», — говорит Ромен. «Большинство банков готовы давать кредит только до достижения заёмщиком 70 лет».

Прогноз: ставки продолжат расти

Принесёт ли будущее облегчение, ещё предстоит увидеть. Ромен ожидает дальнейшего роста процентных ставок примерно на 0,25–0,50 процентного пункта.

«Это очень зависит от конфликта на Ближнем Востоке и того, что он сделает с ценами на нефть», — объясняет он. «Мы уже находимся в энергетическом кризисе, и цены в магазинах тоже растут. По оценкам, инфляция достигнет максимума в январе. Мы можем двигаться к пику в 5,25%».

«Банки, которые дают деньги в кредит, захотят больше гарантий и, вероятно, продолжат повышать ставки», — прогнозирует Ромен.

В конце сентября фламандское правительство также решило снова повысить регистрационный сбор на первое собственное жильё с 2% до 3%. Это тоже может повлиять на рынок недвижимости, хотя Ван Опсталь считает, что эффект будет ограниченным.

«Сначала это повышение окажет краткосрочный стимулирующий эффект, потому что все, кто подпишет договор купли-продажи до 1 января 2027 года, смогут купить ещё по ставке 2%. В начале следующего года возможен тормозящий эффект, но в прошлом мы видели, что влияние таких процентных изменений относительно невелико. Влияние ипотечной ставки гораздо больше», — заключает Ван Опсталь.

Для тех, кто живёт в Бельгии и планирует покупку жилья или уже выплачивает ипотеку, эти изменения означают серьёзную корректировку финансовых планов. Рост ставок напрямую влияет на размер ежемесячных платежей, а продолжающийся рост цен на недвижимость требует больших первоначальных вложений. Эксперты советуют внимательно просчитывать долгосрочную нагрузку и учитывать возможность дальнейшего повышения ставок при принятии решения о покупке.